Риэлтерство: бизнес или преступление?
ice_9 написал(а) 3.03.2008 - 13:47

Опять пришлось "окунутся" в рынок Недвижимости, наблюдения сквозь "жижу":
Агенства недвижимости отбросив всякие приличия превратились в тупые банды мошеников. Если вы хотите продать или купить квартиру вам предлагается заключить договор на оказание "услуг": аванс 50-60 тыс. руб +1,5-2% от сделки после окончания. Мотивируется это тем, что "только у нас тайные базы данных", "только мы можем проверить чистоту квартиры", "только мы гарантируем что вас не обманут" итд итп. Схема кидалова состоит из двух кругов.
"Большой круг": вам нужна угловая однушка в Подольске, вариант рабочий, с помощью "тайной базы данных" - газеты "Из рук в руки" находится однуха и с клиента стригут 50 тыс аванса + 2% от сделки. Клиент счастлив: Они такие волшебники всё для меня сделали.
"Малый круг" Клиент хочет двухкомнатную на Луне. Не проблема! Заключается договор. 50 тыс аванса, а дальше клиенту полгода - год парят мозк про проблемы рынка Недвижимости на Луне, через пол года его звонки сбрасывают и хамят по телефону. Однажды утром клиент понимает, что им глубоко начхать на него.
Если клиент продает квартиру и его гонят по "малому кругу" то у него забирают документы на квартиру ("мы избавим вас от хлопот и рутины") и "прозрев" вернуть их он сможет только за деньги, либо учинив огромдный скандал в агенстве.
Сначала я думал, что эта схема работает только в мелких и стремных агенствах, ан нет... абсолютно все агенства так работают. В Москве рынок недвижимости "стоит" порядка 9-10 месяцев, сделок нет. Я так понимаю, что все это время они существуют исключительно благодаря "малому кругу". Чистой воды развод:
1. "Тайная база данных" - газета "Из рук в руки".
2. "Проверка чистоты квартиры" - Агенство пыталось нам впарить квартиру находящуюся под судом! И только узнав, что нас будут проверять страховщики - они стреманулись и стали искать другого клиента с агенством недвижимости. Ответственность Агенства заканчивается после подписание договора-купли продажи, т.е если потом приедет "сынка" с зоны и забет у вас хату с агенства спрос нулевой.
3. "Вас не обманут" - в договорах агенств такие формулировки, что спрос с них после "залета" нулевой. Юридический идиотизм их документов давно на поле мошеничества. Агенства работают только с Агенствами, потому как коллективная безответственность им крайне удобна и комфортна.

Как может существовать настолько явное и легализованое мошеничество я признатся не понимаю. Наблюдаю за работой Агенст последние 10 лет и вывод только один: это всё меньше и меньше становится бизнесом, а всё больше и больше становится статьей из Уголовного кодекса.
Что думаете? Риэлтерство - бизнес или преступление?




Amka написал(а) 3.03.2008 - 14:09

А я считаю работу риэлторов большим трудом. За последние 1,5 года я 2 раза покупала недвижимость в МО и 1 раз продала, соответсвенно. Так вот 2й случай был очень сложным (скрытая альтернатива+собственник 27 года выпуска (тобишь никакие НД ПНД не важны)+выписка после сделки), но наша риэлтор предусмотрела все форсмажеры и составила как авансовый так и сам договор купли-прдажи очень граматно. В итоге на руках у нас было 3 гарантийных обязательсва+натариальноозаверенный договор-купли продажи. Комиссия риэлтору составила 1000 у.е. Поиском занималась и наш риэлтор и мы сами.
Базы:
cian.ru
irr.ru
winner (600 р в неделю или 2000 в мес (суммы не существенные), или договаривайтесь с риэлтором, которыя будет вам ежедневно варианты на ящик присылать)
Проверка чистоты квартиры имеет смысл если у объекта недвижимости более 2х владельцев, развернутая выписка из домовой стоит , помоему рублей 600, ну пускай 1000р. За это риэлтор платит сам из своей комисии, сответсвенно с вас берет 3ной тариф.Цитата
Ответственность Агенства заканчивается после подписание договора-купли продажи, т.е если потом приедет "сынка" с зоны и забет у вас хату с агенства спрос нулевой.


да, если вы с агенства не потребуете гарантийки на форсмажеры. Мы собственниками стали 22 февраля, единственными и добросовестными покупателями, а вот договорные отношения с продавцом (одно из самых крупных агенств Москвы и наиболее ругаемых ) заканчиваются 1 июня, и все это благодаря нашему риэлтору.Цитата
Агенства работают только с Агенствами

тогда бы они разорились

А вообще-то я очень положительно отношусь к риэлторам (собираюсь в будущем работать в этой сфере) и уважаю их труд, потому что видела каков он и потому что сама продавала недвижимость.



Mist написал(а) 3.03.2008 - 14:32

ice_9, ты до сих пор не ставишь знак равенства между этими понятиями?
Недавно сталивался с данными деятелями при продаже старой и покупке новой квартиры.
Почему приходяится идти к ним объятия?
Потому что они перехватывают до 90% продаваемых и покупаемых квартир.
В той же цитируемой газете "Из рук в руки" именно такая пропорция между объявлениями агентств и истинных продавцов. А зачем продавцу мучаться с поисками клиентов? За него подадут объявление, к нему приведут потенциальных покупателей, за него заполнят все бумаги и отстоят очередь в госрегистратуру. Так что продавец практически всегда в выигрыше, пользуясь услугами риэлтеров.
Покупателю же проще взять информацию о рынке квартир в одном агентстве, нежели названивать по 20-30 телефонам, стремясь найти свой идеал. База общая, квартиры одни. Поэтому одну и ту же квартиру продают несколько риэлтеров. Продавцу это на руку. Здоровая конкуренция ускоряет продажу.
Что делать покупателю в такой ситуации? Подавать объявление о покупке и ждать, когда к нему позвонят продавцы? Вероятность ниже процента. Самому договариваться с продавцом, "кидая" риэлтеров? Маленькая вероятность, что продавец согласится. Ему выгодно присутствие некой 3 стороны, хотя бы декларирующей соблюдение правильности сделки.
В итоге, покупатель потыркается-потыркается и придет к риэлторам.
Считаю, что с риэлторами работать можно. Не взирая даже на их завышенные аппетиты. Двузначная сумма за несколько походов по квартирам, оформление бумаг (причем, меня до истерики рассмешила плата в 200 рублей тетеньке из агентства за набор договора) и покупку очереди в регистратуру.
Просто нужно выработать некие правила. Восссоздам здесь то, чем я пользовался.
Работать с агенствами и риэлтерами по рекомендации.
Привлекать к ситуации знакомых юристов.
Документы на квартиру смотреть самому, требуя техпаспорт и св-во о регистрации права собственности сразу.
Очень полезна помощь страховых организаций, упомянутая автором.
Вроде ничего не забыл



ice_9 написал(а) 3.03.2008 - 15:08

Amka,намедни собирался внести аванс за одну квартирку, так мне одно "великое" агшенство ведущее продавца заставляло подписать договор аванса, сами оцените красоту документа:
Я, Ice_9 даю менеджеру Ивановой аванс за квартиру для передачи Продавцу (имени продавца в договоре нет), Гарантом по договору аванса выступает Агенство.
Покупатель может вернуть свой аванс только если сделка не состоится по вине второй стороны, т.е менеджера (на работу не ходит, лентяйка и сие доказано в судебном порядке).
В форс мажорных обстоятельствах (ураган, война, цунами) Гарантом выступает Агенство. Причем Гарантом чего не указано, в какой срок возвратят аванс не указано, при каких условиях не указано.
Сдавай нам авнс - 5000 у.е и вали на все четыре стороны.
При чем уперлись "на рога": дать аванс владельцу квартиры, под обычный договор аванса не дадим и всё тут, только под эту филькину грамоту.
Когда риэлтор ваш "домашний"/частный он работает совсем по другому, у мя такой же "ручной" шустрик. Частников "ноги кормят", а риэлторы из Агенств - это полное наплевательство на Клиентов. 1000 уе это "красная цена" работы риэлтора, они же "дуют щеки" на многие тысячи.
Ваши отношения закончятся 1 июня - ОК, могу малость ошибатся, но по "левым причинам": дезинформация, давление на Продавца, состояние опьянения сделка может быть расторгнута в превые два года, а по "сынкам" с зоны в првые 10 лет. Вопрос: после 1 июня чего будет? Ни два года, ни десять лет не прошли...
Mist, Ща хожу по квартирам. По моим наблюдениям: обьявы о продаже дают сами владельцы квартир, и просмотры организовывают сами. Как правило от безысходности - из Агенств никого на просмотры не присылают. Причем как правило продавцы - они же и покупатели (расширяются), так и просмотры покупок они себе сами же и организовывают, потому как от Агенств чего то добится не возможно.
У Агенств есть ещё прикольное шоу "Мы поможем снять для Вас квартиру". Для участников шоу в финале предусмотрен душевный разговор с охраниками агенства в сыром подвале.
Если бы для меня бизнес и преступления слились, то я бы не задумываясь открыл бы Агенство недвижимости "Рога и Копыта". Стрич по 2-3 косаря уе с каждого лоха за ничего не деланье - мечта любого русского Остапа.





Mist написал(а) 3.03.2008 - 16:04

ice_9, что заа предоплата?
У нас только задаток был. Причем давали мы его продавцу уже найденной квартиры для "сохранения" квартиры за нами.
Причем, в нашем случае, задаток не нужен был никому, ни продавцу, ни покупателю. Настаивают риэлторы, им важнее, чтобы сделка состоялась




ice_9 написал(а) 3.03.2008 - 17:21

Mist,задаток ты давать не мог. При Задатке отказ Продавца продать обязует его вернуть двойную сумму. Задатки не берут уже лет 10 - стремаются. Все берут Авансы - т.е в случае отказа от продажи Продавец просто возвращает аванс, а в случае отказа Покупателя от покупки аванс остается у Продавца. Чистой воды развод и подвешивание Покупателя.
Предоплата - это не аванс за недвижимость. Просто ты приходишь в агенство, а они тебе говоря: "Мы вас вылижем и решим все ваши проблемы. Давайте заключать договор на оказание информационных/консультационных/эротических услуг. Предоплата - 50 т.р после сделки 2% от стоимости квартиры"

А фактов никаких новых нету.
Ты или любой из твоей цепочки может однажды утром пойти в суд и сказать: "Мя обманули в этой квартире таракны и солнца не бывает - верните мои деньги". Сие есть "деза" - "честного" покупателя сделка расторгается...или другим утром он пойдет и скажет: "Жизни моего сына угрожали бандюки. Мне нужны были деньги, вот я под давлением обстоятельств и продал квартиру. Верните её мне" или банально скажет:"У мя любимая теща померла. Я с горя в запое был не помню как квартиру продал"
Вот по таким "левакам" срок то ли два, то ли три года.
А по "сынкам" с зоны и "дочкам" выписаные на учебу срок до десятки.
или при приватизации/продаже какого-нибудь пасынка забыли - вариантов мульен. И ни фига никто всех выписавшихся и все сделки по квартире не проверяет ни за 1000уе ни за 10 000 уе, выписки из домовых соберут, справочки и Жэков и БТИ оббегут и абзац, вот и вся "проверка чистоты", а на фиг напрягатся если опосля всё одно никто предъяву выкатить не сможет. Репутация, бренд, имя...фигня всё это. Деятельность не лицензируется открывай другое ООО "Ромашка" и в путь.



-------------------------------------


ice_9 написал(а) Вчера в 20:51

Amka, только сегодня забрал аванс из И-Кома: не срослось. Вот вам мой шоколад:
созваниваемся о просмотре цена квартиры-100руб (условно), смотрим говорим с хозякой цена-100руб, звоним риэлтору говорим о готовности внести аванс цена возрастает на 50 тыс рублев, звоним хозяйке она цену не поднимала, звоним риэлтору оказывается из-за плохой связи, шумов, разницы в курсах и очепятки в газете бла-бла-бла но цена на 50 тон поднялась, на ровном месте, как прыщ на заднице. Вот такой шоколад, я ещё опускаю 4 часовое авансирование и споры с юристами по тексту договора. Мя пугали, что они совсем жесткие, но мне удалось их прогнуть по текстам и формулировкам, а вот прогнуть по 50 тон не получилось. Впрочем надо признать их документы более-менее похожи на юридические, у других вообще порой измышлизмы 3-го класса церковно-приходской школы. Кора бала во время переговоров:
У И-ком беря аванс оформляет доки, так что слово аванс вообще не фигурирует - они просто берут деньги для передачи продавцу. Раз слова аванс нема значит они не обязаны снимать квартиру с торгов. Я им на сие указываю и прошу внести допник, что они снимают квартиру с показа и торгов.
Я: "Вы же можете взять аванса у двоих троих покупателей, а потом мальца подержать их и поморочить голову"
Юрист:"Что вы! Двойное взятие аванса - это же мошеничество. Мы честное агенство!"
Я: Так у вас же в договоре аванс не фигурирует. Какое же тут мошеничество?
Юрист: Гы-гы. Ну да вы правы.
Так шо не все шоколадно и все не ладно.
Про "внезапные", "случайные" подъемы цен в И-коме знает уже вся Москва и весь И-нет.




Mist написал(а) Вчера в 20:57

ice_9, это везде так.
С того момента , как вы заинтересовались квартирой, происходят три значительных изменения:
- увеличивается стоимость;
- уменьшается площадь квартиры;
- дом стремительно стареет

У нас квартира подорожала на 150 тысяч. Площадь снизилась где-то на 10 квадратов, а дом постарел лет на 10.




ice_9 написал(а) Вчера в 21:39

Цитата
вот и спрашивается на фига риелторы

:D Ну у них же тайные базы данных, эксклюзивные заныканые квартиры и естественно чистота и порядочность сделки :D
Я в И-коме заполняю договор аванса, а в нем:
1 пункт наличие телефона в квартире. Риелтор чешит репу, не помнит есте тел или нет. Я ей говорю: тел есть но он коммерчески, так шо можете писать нема. Я его потом сам на себя оформлю.
2 пункт наличие перепланировок в квартире. Риелотр гордо пишет:НЕТ. Я:" Там же два встроеных шкафа снесены и фальш-перегородка для создания изолированых комнат из проходной. Полные ужаса глаза и немая сцена из Ревизора:D
Куда ж нам сирым и убогим без риэлторов :D



Amka написал(а) Сегодня в 00:42

так вы квартиру смотрели или деньги внесли до просмотра?
Нам, кстати, скинули 70 тыс.р., но аванс мы вносили 14 января ( затишье после НГ, ожидание выборов). Купили 2 км. за 107 тыс.баксов. в Пушкино. А сейчас рынок снова шалит. Цены растут, спрос тоже. Когда в 2006 покупали комнату, у нас был акцион из 3х желающих, там не 50 тыс рублев цена поднялась. Так что это дело обычное.

хозяйке наплевать на цену, за которую продадут ее квартиру. Она, заключая договор с агенством, говорит: "я хочу получить N-ю сумму, а за сколько вы продадите мне наплевать". А агенту выгоднее продать квартиру дороже, от этого его комиссия зависит.

а вы первый раз квартиру в М, МО покупаете? Мы над договором сидели весь рабочий день, часов 6, не меньше. И в день сделки корректировали допсоглашения.
У нас был, как положено, авансовый договор. А вы под какую бумажку деньги отдавали? Мы деньги по авансу вносили в кассу, там нам кассир выдала гарантийку, которую подписал юрист и еще кто-то(начальник какой-нибудь), поставили печать.
Впрочем, я уже писала выше, что все эти авансовые договора - филькина грамота. В идеале после внесения аванса на сделку выходить надо сразу в течении 3х, а не 7-10 дней, чтобы никакого форсмажора не случилось.

Вы на агенство жалуетесь, так это фигня. Вот если у хозяина покупать, вот там риски гараздо выше. Деньги, реально, отдаешь в никуда. Физлицо гарантий не даст.

Mist, мы и техпаспорту не доверяем, ходили на просмотры с рулеткой. Иногда были курьозы. Вы свою площадь перемерьте, вдруг она еще меньше, или наоборот.
ice_9 еще инфа, может пригодиться. В Москве можно продавать законно квартиры с неузаконеной перепланировкой 1 раз. В свидетельстве о собственности напишут: "обременение: неузаконенная перепланировка". Ну, а если в техпаспорте нет красных линий, то все впорядке, даже если там что-то снесено. Сделку зарегистрируют.



Извините, что много букв, даже так в сильно урезанном варианте. Тема злободневная, может кому-то поможет.
Оригинальная тема форума: http://www.four-room.com/index.php?showtopic=704